Una de las actuaciones fundamentales que se deben llevar a cabo en las comunidades de vecinos son las llamadas inspecciones reglamentarias.
Son inspecciones iniciales y/o periódicas que se realizan a ciertas instalaciones con el objetivo de velar por la seguridad de las personas y los bienes. En dichas inspecciones, mediante una serie de pruebas y ensayos se comprueba que las instalaciones cumplen con la normativa que les es de aplicación.
¿Quién se encarga de realizar las inspecciones reglamentarias?
Las inspecciones las realizan los Organismos de Control Acreditados (OCA).
Se trata de entidades públicas o privadas, con personalidad jurídica propia, cuya finalidad es la de verificar el cumplimiento de carácter obligatorio de las condiciones de seguridad de productos e instalaciones industriales mediante actividades de certificación, ensayo, inspección etc.
¿Qué tipos de inspecciones reglamentarias se aplican a las comunidades de propietarios?
– Inspección de Ascensores
– Inspección de Baja Tensión
– Inspección térmica de Eficiencia Energética
– Inspección de Protección Contra Incendios
– Inspección de Depósitos de Gasóleo
¿Qué instalaciones en una comunidad deben de pasar inspecciones reglamentarias periódicas?
Inspección de Ascensores:
• Ascensores
Inspección de Baja Tensión:
• Garajes de más de 24 plazas
• Salas de calderas
• Alumbrado exterior (Potencia instalada superior a 5kw)
• Piscina (Potencia instalada superior a 10 kw)
• Servicios generales (potencia total instalada del edificio, incluidas viviendas, superior a 100kW)
Inspección térmica de Eficiencia Energética:
• Salas de calderas de 70kw o más.
Inspección de Protección Contra Incendios:
• Garajes de más de 500 m2
• Salas de calderas de más de 600 kw de potencia.
Inspección de Depósitos de Gasóleo
¿Qué periodicidad tienen las inspecciones reglamentarias?
La periodicidad en la realización de una inspección reglamentaria dependerá del tipo de instalación, por lo que debemos estar atentos a lo que marca la normativa aplicable. Por ejemplo:
Inspección de Ascensores:
• Cada 2 años: Aparatos instalados en edificios industriales y lugares de pública Concurrencia.
• Cada 4 años: Aparatos instalados en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro paredes, incluida la de embarque.
• Cada 6 años: El resto de las instalaciones.
Inspección de Baja Tensión:
• Cada 5 años: Todas las instalaciones excepto Servicios Generales de Edificio de Viviendas.
• Cada 10 años: Servicios generales (potencia total instalada del edificio, incluidas viviendas, superior a 100kW)
Inspección térmica de Eficiencia Energética: Cada 4 años
Inspección de Protección Contra Incendios: Cada 10 años
Inspección de Depósitos de Gasóleo: Cada 5 o 10 años.
¿Por qué normativa se rigen las inspecciones reglamentarias?
Inspección de Ascensores: Real Decreto 88/2013, de 8 de febrero, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria AEM 1 «Ascensores» del Reglamento de aparatos de elevación y manutención, aprobado por Real Decreto 2291/1985, de
8 de noviembre.
Inspección de Baja Tensión: Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento electrotécnico para baja tensión e instrucciones técnicas
complementarias (ITC) BT 01 a BT51. (La revisión de tierras viene regulada por
la ITC-BT-18)
Inspección térmica de Eficiencia Energética: Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.
Inspección de Protección Contra Incendios: Real Decreto 513/2017, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.
Inspección de Depósitos de Gasóleo: Real Decreto 1523/1999, de 1 de octubre, por el que se modifica el Reglamento de instalaciones Petrolíferas, aprobado por Real Decreto 2085/1994, de 20 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas, y las instrucciones técnicas complementarias MI-IP03, aprobada por el Real Decreto 1427/1997, de 15 de septiembre, y MI-IP04, aprobada por el Real Decreto 2201/1995, de 28 de diciembre.
¿Cuáles son los resultados de una inspección reglamentaria?
Una vez realizada la inspección, el Organismo de Control emite el
Certificado de Inspección
El Certificado indicará las deficiencias encontradas en la inspección y podrá tener los siguientes resultados:
- Favorable (sin defectos o defectos leves)
- Condicionada (con al menos un defecto grave)
- Negativa (con al menos un defecto muy grave)
Esta será la manera de proceder en función del resultado de la inspección:
- Favorable: se cierra el expediente y se indica fecha límite de la siguiente inspección periódica
- Condicionada: se indica fecha límite para subsanar las deficiencias y para realizar la 2ª visita de comprobación de deficiencias.
- Negativa: se cierra el expediente. La instalación queda fuera de la legalidad y hay que realizar una nueva inspección lo antes posible, previa subsanación de las deficiencias.
¿Cuáles son las consecuencias de no realizar las inspecciones reglamentarias?
Las inspecciones periódicas reglamentarias son de obligado cumplimiento (al igual que es la ITV de un vehículo) y el no cumplimiento puede conllevar las siguientes consecuencias:
- Sanciones por parte de la Administración
- Riesgo para las personas y bienes de la propia instalación/edificio e instalaciones anexas (incrementado en instalaciones en las que no es obligatorio un contrato de mantenimiento)
- Obligación de dejar fuera de servicio las instalaciones que incumplan la normativa.
- En caso de siniestro, no cobertura de las compañías aseguradoras
El Presidente de la Comunidad de Propietarios ostentará legalmente la representación de la comunidad, en un posible juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
Como vemos, las inspecciones son esenciales para mantener la seguridad y la calidad de vida de los residentes en una comunidad de propietarios, así como para evitar posibles problemas legales o sanciones por incumplimiento de las regulaciones.
La frecuencia y los requisitos específicos de estas inspecciones pueden variar según la ubicación y la normativa aplicable. Por lo tanto, es importante que los propietarios y la junta de la comunidad estén al tanto de las obligaciones reglamentarias y las cumplan adecuadamente.
En estas y otras cuestiones, es de gran ayuda contar con el asesoramiento de un despacho de administración de fincas, que velará por que la comunidad cumpla con las normativas legales.
