Vender o comprar una vivienda en propiedad es una circunstancia importante, que requiere cumplir con ciertas formalidades legales. Una de ellas, que a menudo se desconoce, es la obtención de un certificado de deudas de la Comunidad. Vamos a ver en qué consiste, cómo puede obtenerse y porqué necesitaremos realizar este paso si vamos a realizar dicha compraventa sobre una vivienda.
¿Qué es el certificado de deudas de la Comunidad?
Se trata de un documento que, como su propio nombre indica, refleja si el transmitente se encuentra al corriente de los pagos respecto a la Comunidad de vecinos donde se encuentra la vivienda. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e, establece lo siguiente con respecto a este certificado:
‘En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.’
¿Cómo se solicita el certificado de deudas?
Como podemos ver, dicho certificado lo expide el secretario de la Comunidad, contando con el visto bueno del presidente. En muchos casos, sobre todo cuando la Comunidad está formada por pocos vecinos, el presidente es quien ostenta el cargo tanto tanto de administrador como de secretario.
También es perfectamente factible que las funciones de administrador las realice un Administrador de Fincas, como es nuestro caso. Por tanto, el certificado de deudas con la Comunidad lo podrá expedir el propio Administrador de Fincas.
Otra cuestión muy importante a tener en cuenta en estos casos es que se recojan también las posibles derramas que, aunque en ese momento no estén impagadas, hayan sido acordadas por la Comunidad y sean exigibles en un futuro.
En muchos certificados se avisa simplemente de que el propietario está al corriente de los pagos, pero no se especifica nada sobre las derramas. En algunos supuestos estas derramas pueden tener una cuantía importante, si se llevan a cabo después de una Inspección Técnica del Edificio, o con motivo de rehabilitación para adaptar el edificio a las necesidades de personas minusválidas, etc. Por eso, si pretendemos comprar una vivienda, deberemos prestar atención a esta circunstancia, para evitar gastos no deseados. Los Tribunales ya han tenido ocasión de pronunciarse sobre el tema. Así, por ejemplo, podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 4 de noviembre de 2013. En esta sentencia, se dispone lo siguiente:
‘Es el nuevo propietario el que viene obligado al pago de las derramas, conforme a lo establecido en el artículo 9.1 y 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues el pago de las derramas para pago de una obra corresponde al propietario que lo sea en el momento en que la Comunidad las exige por medio del recibo expedido al efecto. Sin que sea necesario justificar la procedencia de las deudas cuando han sido aprobadas en la correspondiente Junta, según las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 13ª, 20-10-2006, num. 437/2006, rec. 21/2006, y 7-5-2013, num. 181/2013, rec. 749/2012. Siendo el momento de la exigibilidad específica frente al demandante el de la Junta de Propietarios del 17 de mayo de 2010, folios 55 a 57 de autos, cuando se decide la expedición del recibo’.
Una vez más, los Administradores de Fincas estamos aquí para aconsejar y orientar a los compradores sobre dicha cuestión, revisando que el certificado recoja también las posibles derramas que vayan a ser exigibles en un futuro.
¿Tiene dudas sobre la compra venta de un inmueble?
Esperamos que esta información le haya sido de utilidad. Como siempre, le recordamos que nuestro Despacho de administración de fincas de Zaragoza se encuentra disponible para cualquier cuestión relacionada con la gestión de Comunidades. Si desea hacer una consulta o necesita más información, solo tiene que solicitarnos cita por teléfono o a través de nuestra web. Estaremos encantados de atenderle.
