La actual situación socio económica, los avances técnicos producidos en el ámbito de la seguridad y vigilancia, y otra serie de circunstancias más particulares en cada inmueble, han llevado a muchas Comunidades de Propietarios a suprimir el servicio de portería, bien por jubilación de quien lo ocupara o por el alto coste que ello les suponía y la necesidad de buscar la eficiencia en el gasto, y, en consecuencia, plantearse la desafectación y venta de la vivienda que reservaban para el portero del edificio.
El régimen de Propiedad Horizontal se caracteriza por la inseparabilidad entre el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los departamentos privativos y la participación en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio. Pero es posible la desvinculación de la específica afección al servicio o utilidad común de una parte de los elementos comunes que no son estrictamente necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos, como es el caso de la vivienda de portería.
Características de la desafectación de la vivienda de portería
Lo primero que hace falta poner de manifiesto es que la desafectación de un elemento común para pasar a ser un elemento privativo, y en concreto la desafectación del piso de portería, supone una modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, y consecuentemente el acuerdo es de competencia exclusiva de la Junta de Propietarios y ha de ser tomado inicialmente por UNANIMIDAD de todos los propietarios/as (presentes o ausentes), según el artículo 17, regla 6ª de la vigente L.P.H., ya que dicho acuerdo afecta al Título constitutivo de la Comunidad.
Al convertir ese elemento común en privativo para su venta, del que todos los comuneros son propietarios según su coeficiente de participación, requiere la asignación a dicho elemento ahora privativo, de su coeficiente de participación, modificándose en consecuencia dichos coeficientes de todos y cada uno de los departamentos del inmueble. Ello, no implica la modificación de sus escrituras, si no que será la Comunidad la que notarialmente comunique al registro las nuevas cuotas de cada uno de los departamentos.
En este sentido, aquellos departamentos que tuvieran constituida una hipoteca sobre su propiedad deberán de solicitar a la Entidad Bancaria con la que la tuvieran suscrita la misma, el consentimiento del acreedor hipotecario debidamente diligenciado y legitimado.
Además de lo anterior, se ha de tener en cuenta que cuando una Comunidad de Propietarios vende la vivienda de portería se genera una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se debe calcular por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, pero siendo la vivienda un elemento común, se deben calcular los valores de adquisición y de transmisión que proporcionalmente correspondan a cada propietario/a conforme a las siguientes reglas dictadas mediante la Resolución vinculante de la Dirección General de Tributos VO159-18 de 29 de enero de 2018:
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- El valor de transmisión será el resultante de aplicar su coeficiente de propiedad en el edificio en el que se encuentra el elemento patrimonial que se transmite, anterior a la segregación, sobre el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, una vez deducidos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por los transmitentes. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
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- El valor de adquisición será el resultado de aplicar el porcentaje que resulte de la diferencia entre los coeficientes de propiedad en edificio en el que se encuentra el elemento patrimonial que se transmite anterior y posterior a la segregación sobre la cantidad resultante de sumar el importe real satisfecho por la adquisición de la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los ellos.
Procedimiento de desafectación y venta de la vivienda de portería
Por todo ello, y haciendo un resumen de todo lo anterior, los pasos a seguir para realizar este proceso serían:
1º.- Que coste expresamente en un punto en el Orden del Día de la convocatoria que celebre la Comunidad de Propietarios donde se vaya a tratar este asunto, es muy importante que previamente se detallen todos los pormenores del elemento que se pretende transformar.
2º.- El acuerdo se deberá tomar por unanimidad de todos los propietarios/as (presentes y ausentes), según el artículo 17, regla 6ª L.P.H. Es muy importante que consten personalmente citados para la celebración de la Junta y notificado posteriormente el acuerdo a todos los propietarios/as del inmueble.
3º.- En dicho acuerdo se deberá facultar expresamente al Presidente de la Comunidad, para que pueda otorgar la escritura pública necesaria para la inscripción posterior de ese elemento como privativo. Las facultades deberán ser extensas para otorgamiento de escritura y cualquier gestión administrativa necesaria hasta su inscripción registral.
4º.- Es necesario que en la Junta que se va a adoptar el acuerdo de desafectación del elemento común, también se haga constar la cuota de participación que el nuevo elemento privativo va a tener, así como la modificación del resto de las cuotas de participación en los demás departamentos del inmueble.
5º.- Si se va a vender el piso a un tercero, también se hará constar el acuerdo de la Comunidad para proceder a la venta, indicando todos los datos de la persona compradora, precio, y demás circunstancias de la venta.
6º.- También se recomienda hacer constar en el acuerdo el destino del dinero que se vaya a percibir por la venta del piso de portería y el reparto de este que siempre será en proporción a la cuota de participación que cada uno de los propietarios/as tenga asignado. No obstante puede acordarse que dicho dinero también podrá ser destinado a engrosar el fondo de reserva o cualquier otra aplicación.
Desde nuestro despacho de Administración de Fincas (ADIFIN), ayudamos a las comunidades de propietarios a realizar este proceso de desafectación, habiendo finalizado con éxito muchos de ellos. No dude en consultar con nuestros expertos.
