¿Qué se consideran elementos comunes?
En primer lugar, deberemos partir de que la Ley de Propiedad Horizontal no ofrece una relación exhaustiva de todos los elementos que se consideran comunes. La Ley hace una referencia en su artículo 3, que remite a su vez al artículo 396 del Código Civil. De forma esquemática, serían los siguientes:
• el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;
• los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga;
• las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos;
• los contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo (si son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública)
• los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;
• las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios;
• las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;
• las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
La forma más certera de saber si estamos ante un elemento de carácter privativo es acudiendo a la Escritura de División Horizontal, donde vendrá referida dicha cuestión. Si es necesario, podemos obtener un duplicado de dicha escritura, para lo cual solicitaremos una Nota simple en el Registro de la Propiedad.
¿Es posible cambiar un elemento común y convertirlo en privativo?
Sí, es posible llevar a cabo este cambio, aunque deberemos tener en cuenta que el proceso presenta cierta complejidad, ya que se deberán modificar la Escrituras de División Horizontal, y será necesario contar con el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, dado que cambiarán los coeficientes de participación de los propietarios.
Un ejemplo sería una vivienda utilizada como portería: puede realizarse una modificación para que deje de ser un bien común y se convierta en privativo, pero se deberá hacer el proceso que hemos comentado, de forma que los demás propietarios consientan el cambio.
Recomendamos que, para las cuestiones relacionadas con los elementos de una Comunidad, se cuente siempre con el asesoramiento de un Administrador de Fincas.
De esta forma, podremos tener la seguridad de que cumplimos con todos los requisitos que nos exige la Ley.
Además, el proceso será más ágil, ya que estará dirigido por profesionales.
En nuestro Despacho de Administradores de fincas de Zaragoza ofrecemos la posibilidad de asesorar a todas aquellas Comunidades que así lo necesiten, ayudándoles tanto con este como con otros temas habituales en este ámbito: asistencia a Juntas de propietarios, mediación en los conflictos entre vecinos, obligaciones fiscales de la Comunidad, asesoramiento legal, etc.
Si desea más información o quiere realizar alguna consulta, recuerde que solo tiene que contactar por nosotros por teléfono o internet y trataremos de darle respuesta lo antes posible, siempre de forma totalmente personalizada según las circunstancias de su Comunidad de vecinos.
